Главная | Аренда земельного участка практика применения

Аренда земельного участка практика применения

Постановлением апелляционного суда решение изменено. Производство по делу в части требований об освобождении земельного участка от части гаражных боксов прекращено. ГСК обязан устранить препятствия в пользовании земельным участком путем освобождения данного земельного участка от части гаражных боксов в течение 30 дней с вынесения настоящего постановления. Кассационный суд отменил оба судебных акта и направил дело на новое рассмотрение, поскольку в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принадлежности ГСК гаражных боксов.

Более того, в деле имеются доказательства о принадлежности нескольких боксов на праве собственности отдельным членам ГСК. Иск об установлении границ земельного участка подведомственен арбитражному суду и относится к искам о правах на недвижимое имущество. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением с учетом уточнений требований о признании незаконными действий ТУ Росимущества по отказу в согласовании межевого плана в новых границах, выраженных в письме ТУ Росимущества, и об установлении границ земельных участков согласно межевому плану и имеющих координаты поворотных точек, указанные в заявлении.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены частично: В остальной части требований общества отказано, поскольку, как счел суд, спор по установлению границ земельных участков не относится к категории дел, рассматриваемых арбитражным судом.

Кассационный суд судебные акты в части признания незаконными действий по отказу обществу в согласовании межевого плана в новых границах оставил без изменения. В остальной части судебные акты направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции, руководствуясь следующим. В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Федерального закона от Согласно пункту 1 статьи 39 Закона о кадастре недвижимости местоположение границ земельных участков подлежит в установленном данным Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 этой же статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Аренда земельного участка

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом РФ порядке пункт 5 статьи 40 Закона о кадастре недвижимости. В силу пункта 1 статьи 64 Земельного кодекса РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Следовательно, настоящий спор с учетом субъектного состава участвующих в деле лиц в соответствии с нормами главы 4 АПК РФ подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Акт о выборе земельного участка под строительство может быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования администрацией населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью на основании статьи 31 Земельного кодекса РФ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации в предоставлении в аренду земельного участка под строительство базы отдыха. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявленное требование удовлетворено. При рассмотрении настоящего дела, арбитражные суды исходили из соблюдения обществом при обращении в администрацию процедуры предоставления спорного земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, предусмотренной статьями 29, 30, 31 Земельного кодекса РФ.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты в связи с тем, что арбитражные суды не исследовали надлежащим образом вопрос о выполнении администрацией обязанности по информированию населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ. Публичное информирование призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетание интересов общества и отдельных граждан подпункты 4, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ.

При этом такое информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования, а при наличии нескольких заявок такой участок подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от При разрешении спора о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность суду необходимо исследовать вопрос, на основании каких документов на спорный земельный участок нанесены красные линии.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков ст. Кадастровый учет земельного участка, в отношении которого истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аренды, не проводился, что сторонами не оспаривается.

Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем независимо от правомерности либо неправомерности действий Управления у суда в силу статей , , ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска[3].

Удивительно, но факт! Публичное информирование призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетание интересов общества и отдельных граждан подпункты 4, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ.

Вторая позиция судов заключается в том, что если у участка не сформированы границы и он не поставлен на кадастровый учет в соответствии с законодательством, то договор аренды участка является ничтожным.

Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок[4]. И третья позиция арбитражных судов сводится к следующему: Нередко возникают споры, связанные с тем, что в качестве объекта по договору аренды передается не обособленное имущество, а доля в праве аренды этого имущества либо доля в имуществе без выделения ее в натуре. Статья ГК РФ не содержит положений, регулирующих подобные вопросы, однако предусматривает, что объектом аренды может быть имущество или вещь, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.

Суды толкуют эту норму весьма ограниченно. Предметом спорного договора является земельный участок общей площадью около кв. Спор подлежал рассмотрению в суде кассационной инстанции, решение суда первой инстанции было отменено, и дело было направлено на новое рассмотрение с соответствующими рекомендациями.

Другие обзоры партнёра

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд установил, что объект аренды не соответствует требованиям ст. При рассмотрении споров о передаче в аренду земельного участка, находящегося в постоянном бессрочном пользовании, суды сделали вывод: Данное положение закреплено в п. Так, в силу ст. В рассматриваемом случае договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке произвести перерасчет арендной платы только в случае индексации ставок земельного налога уполномоченными на это органами.

Администрация произвела перерасчет в соответствии с постановлением Правительства субъекта РФ, которым предусмотрен порядок исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а не в результате индексации ставок земельного налога, что противоречит условиям заключенного договора.

При этом соглашения о внесении изменений на этот счет участниками сделки не достигнуто.

Удивительно, но факт! Именно на основании вышеизложенного было принято оспариваемое постановление нового мэра города.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что арендодатель не доказал наличие условий, позволяющих ему в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, и удовлетворил иск частично. В удовлетворении иска об изменении размера арендной платы отказано, так как такая возможность вследствие изменения действующего законодательства или нормативных правовых актов, регулирующих использование земель, договором не предусмотрена.

Из материалов дела следовало, что комитет арендодатель и ЗАО арендатор подписали договор аренды земельного участка.

Сейчас на сайте

Комитет направил обществу дополнительное соглашение с предложением внести изменения в договор следующего содержания: Изменение размера арендной платы производится на основании решений органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, устанавливающих оценочные зоны, кадастровую стоимость земельного участка, ставки арендной платы и земельного налога или их составляющие , коэффициенты территориального зонирования.

Уклонение арендатора от согласования изменений договора аренды послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с иском. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке пункт 2 статьи ГК РФ. Между тем стороны включили в договор прямой запрет на изменение размера арендной платы в связи с изменением законодательства. При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что оснований для изменения договора, предусмотренных ГК РФ или другими законами, не имеется Постановление ФАС Волго-Вятского округа от Арбитражный суд взыскал арендную плату, исходя из площади земельного участка, указанной в дополнительном соглашении к договору аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном законом порядке.

В удовлетворении искового требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка отказано, так как вследствие приостановления действия постановления мэра муниципального образования арендатор не имел возможности пользоваться арендованным объектом недвижимости.

Удивительно, но факт! Кроме этого, арендатор имеет право через суд взыскать ущерб, нанесенный отказом в продлении договора аренды ему и его предприятию.

Муниципальное учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате. Предприниматель заказчик и ЗАО подрядчик заключили договор подряда на строительство автосалона с инженерными коммуникациями.

Постановлением мэра города приостановлено действие прежнего постановления о предоставлении земельного участка.

Удивительно, но факт! Судебные акты в части отказа в признании незаконным бездействия администрации в выдаче градостроительного плана земельного участка мотивированы пропуском заявителем установленного частью 4 статьи АПК РФ трехмесячного срока на обращение в арбитражный суд с подобным требованием.

В связи с чем предприниматель приостановил работы по строительству автосалона. В дальнейшем мэр города признал утратившим силу постановление о приостановлении действия правового акта о предоставлении земельного участка, в связи с чем предприниматель возобновил работы на арендованном участке.

Решением арбитражного суда первой инстанции требование удовлетворено частично. Указанный договор аренды признан действующим, стороны не приняли мер к приостановлению его действия либо расторжению, в связи с чем довод учреждения о невозможности использовать земельный участок отклонен.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что в связи с приостановлением действия постановления о предоставлении земельного участка предпринимателю ответчик не имел возможности пользоваться арендованным земельным участком в период с Поэтому арбитражный суд второй инстанции частично изменил решение.

Арендные правоотношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя распоряжение собственника о предоставлении земельного участка и заключенный на его основе договор аренды, поэтому если действие распоряжения собственника о предоставлении земельного участка приостановлено, то следует считать приостановленным и действие договора аренды, заключенного во исполнение этого распоряжения.

В силу изложенного заключать соглашение о приостановлении договора аренды не требовалось. Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества утверждено арбитражным судом в редакции арендодателя, поскольку спорные условия соглашения соответствуют действующему законодательству. Арендодатель не вправе произвольно устанавливать размер платы за аренду государственных и муниципальных земель, так как при аренде данных земель применяются регулируемые цены.

Размер арендной платы должен определяться исходя из законодательно утвержденных ставок земельного налога с учетом коэффициентов дифференциации по зонам градостроительной ценности и коэффициентов для расчета базовых размеров арендной платы, учитывающих вид деятельности и категории арендаторов.

Открытое акционерное общество, посчитав, что переплатило арендную плату, обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту финансовой, бюджетной и налоговой политики администрации, финансовому управлению администрации города, управлению земельными ресурсами администрации города о взыскании из бюджета области излишне уплаченных денежных средств по договору аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка содержал условие о том, что ежеквартальная сумма арендной платы может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов местного самоуправления города, изменением ставок земельного налога и базовых размеров арендной платы. По смыслу пункта 4 статьи , пункта 1 статьи , пункта 1 статьи ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения; при наличии предусмотренных законом случаев применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Однако при заключении договора размер арендной платы был завышен и не соответствовал действовавшим на тот момент нормативным актам. В результате этого с учетом последующих индексаций ОАО излишне уплатило денежные средства, которые подлежат возврату истцу. Суд округа поддержал позицию суда первой инстанции, указав при этом, что ошибочное применение судом статьи ГК РФ к требованию о возврате суммы, излишне уплаченной по условиям договора аренды, не повлияло на правильность принятого решения Постановление ФАС Волго-Вятского округа от Сам по себе факт опубликования для общего сведения нормативно-правового акта, изменяющего размер арендной платы, не является уведомлением арендатора.

Комитет по управлению городскими землями обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о взыскании задолженности по арендной плате. Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Согласно условиям договора, арендодатель обоснованно в одностороннем порядке произвел перерасчет платы за пользование земельным участком в связи с изменением ставок земельного налога, поэтому арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере.

Арбитражный суд округа изменил судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права. По правилам статей пункта 1 , пункта 1 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В статье пункте 2 Кодекса установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стороны в договоре аренды согласовали, что арендная плата за пользование земельным участком в последующие периоды аренды земли начисляется ежегодно арендодателем. Размер ежегодной арендной платы устанавливается на основании действующих на момент расчета ставок земельного налога. В случае изменения ставок земельного налога арендная плата подлежит перерасчету арендодателем в одностороннем порядке.

Расчет арендной платы вручается ЗАО. Тем самым право арендодателя требовать от арендатора внесения арендных платежей в новом размере и корреспондирующая этому праву обязанность арендатора оплачивать аренду имущества в ином размере возникают только при условии предварительного письменного извещения арендатора об изменении арендной платы на основании изменений в нормативно-правовых актах федерального, областного и местного уровня путем вручения арендодателем соответствующего расчета арендатору.

Арендодатель не представил доказательства ежегодного начисления размера арендной платы и вручения соответствующего расчета арендатору в соответствии с условиями договора, поэтому при удовлетворении иска следовало исходить из того, что размер арендной платы не изменен в установленном порядке и правовые основания для взыскания арендной платы по новым ставкам отсутствовали.

Удивительно, но факт! Тем самым понуждение к заключению договора допускается в строго определенных случаях.

Спорыо взыскании арендной платы, возврате земельного участка 1. В случае признания договора аренды недвижимого имущества незаключенным в части и невозможности определения арендной платы в этой части при фактическом пользовании имуществом с несостоявшегося арендатора подлежит взысканию неосновательное обогащение, размер которого может быть определен по правилам пункта 3 статьи ГК РФ, в том числе и по результатам независимой оценки рыночной стоимости права арендной платы. С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ арендованный земельный участок бесплатно перешел в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме и истец перестал обладать полномочиями по распоряжению земельным участком.

При определении размера арендной платы за фактическое пользование земельным участком, в условиях отсутствия заключенного договора аренды, существенное значение имеет правильное определение базового размера арендной ставки по виду использования. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено ввиду неверного применения к спорным правоотношениям базового размера арендной ставки, установленного органом местного самоуправления для вида использования под базы, склады, нефтебазы.

К спорным правоотношениям с учетом характера фактического использования земельного участка подлежал применению базовый размер арендной ставки с видом использования — строящиеся объекты, превышающие нормативный срок строительства.

Анализ вопросов применения земельного законодательства в судебной практике, по которым не определены единообразные подходы. Определение процессуального порядка рассмотрения заявлений об оспаривании акта уполномоченного органа о резервировании земельного участка. В судебной практике возник вопрос о том, в каком процессуальном порядке надлежит оспаривать акт уполномоченного органа о резервировании земельных участков — по правилам главы 23 или 24 АПК РФ?

Данная проблема рассматривалась на заседании Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа от Признание правового акта нормативным или ненормативным имеет определяющее значение в выборе процессуального режима при рассмотрении дел об оспаривании акта о резервировании земельного участка по правилам главы 23 или главы 24 АПК РФ.

Анализ судебной практики свидетельствует об отсутствии единообразных подходов по исследуемому вопросу. Согласно первому подходу акт о резервировании земельного участка, относится к ненормативным правовым актам.

Решение суда первой инстанции по указанному делу оставлено без изменения вышестоящими судебными инстанциями постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от Аналогичная позиция отображена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от Второй подход основан на отнесении акта о резервировании земельных участков к нормативным правовым актам.

Для приобретения права аренды на государственную землю необходимо получить документ, подтверждающий факт выделения земельного участка конкретному претенденту. Фактически все условия получения земли от государства во временное пользование прописываются в акте о предоставлении земли гражданину, а договор аренды является только доказательством совершения такой сделки.

Учтите, что все условия и правила пользования и распоряжения землей заранее обсуждаются и в договор аренды вписываются уже условия, заранее известные обеим сторонам сделки.

Переход права собственности на объект недвижимости

Внимательно изучите материал следующей ситуации: На один и тот же участок земли претендовали несколько заинтересованных лиц; В итоге каждому претенденту предоставили договор аренды на участок земли; В случае подачи заявления в суд о признании законности сделки по аренде территории необходимо знать, что земля достанется тому претенденту, который сможет доказать наличие ходатайства на выделение именно ему земельного надела; Единственным арендатором в такой ситуации становится претендент, который сможет представить заверенные землеотводные бумаги.

Исходя из судебной практики по таким вопросам, делайте вывод о том, что сам договор аренды не может считаться единственным правоустанавливающим документом, подтверждающим права арендатора на землю. Свободное волеизъявление сторон сделки должно быть засвидетельствовано дополнительной документацией с постановкой удостоверяющих подписей уполномоченных должностных лиц.

Судебная практика по заключению договора аренды земельного участка Знайте, что большая часть земель, которые допустимо получить в аренду, находятся в собственности государства.

Пройти процедуру составления и подписания договора аренды участка земли, необходимо внимательно изучить регламентирующие нормы Земельного кодекса России, законов о земле, принятых в субъектах РФ, где планируется получить землю в аренду. Процедура состоит из нескольких пунктов: Необходимо составить в письменном виде обращение в соответствующий госорган с указанием следующей информации: Назначение применения участка; Необходимый минимальный и максимальный размер участка земли нужно указать в тексте; Географическое положение территории; Определение условий, по которым участок земли будет выведен из оборота, указать, кем и на каких условиях такое действие осуществится; Предоставить принятое решение и заверенное уполномоченными представителями государственных органов исполнительной власти о предоставлении права аренды на участок; Стадия заключения договора аренды и предоставления участка арендатору в натуре.

Поймите, что нарушив порядок, описанный выше, процесс заключения договора аренды в отношении земельного участка может быть признан несостоявшимся. Изучите на примере причины отказа в заключении сделки по аренде участка земельного массива. Суть дела заключается в том, что некоторому кооперативу, осуществляющему гражданские строительные работы, суд отказал в иске, суть которого сводилась к признанию недействительным распоряжение мэра города Санчурск.

Суть распоряжения заключалась в отмене постановления, которое было принято прежним главой города о выделении определенной территории муниципальной земли в пользу указанного кооператива для застройки на этой территории гаражного кооператива.

На основании собранных данных выяснилось, что земля, предоставленная кооперативу для возведения гаражей, находится в непосредственной близости к конкретному жилому дому. Разрешение прежнего мэра города нарушало статью 28 ЗК РФ, так как граждане, проживающие в непосредственной близости, не были опрошены и поставлены в известность о предстоящих работах. Суть в том, что на указанной территории, выделенной под гаражное строительство, уже осуществлялись работы по возведению овощных ям в соответствии с коллективным решением жильцом.

Именно эти граждане, проживающие в близлежащих домах, обратились в Градостроительный комитет с целью привлечь градостроительную инспекцию к проблеме.

Удивительно, но факт! По итогам рассмотрения искового заявления было вынесено решение от 21 декабря г.

Инспекция выяснила, что обязательного согласования по поводу возведения гаражей не осуществлялось, сотрудники архитектурно-строительного надзора и Земельного комитета не получали извещений или уведомлений, или иных письменных обращений от гаражного кооператива. Существует правило на основании данных ЗК РФ о том, что допустимо осуществлять строительство объектов в пределах границ поселения, если данный участок включен в генеральный план застройки и расширения территории города.

В соответствии с этим правилом провели исследование и выяснили, что возведение гаражей и иных сооружений такого типа не внесено в Генеральный план застройки, при этом согласования не осуществлялись, заявлений о проведении согласовательных действий не обнаружено со стороны гаражного кооператива.

Именно на основании вышеизложенного было принято оспариваемое постановление нового мэра города. Участок был предоставлен под строительство объекта недвижимости пристройки к торговому зданию. Однако впоследствии муниципалитет зарегистрировал свое право собственности на нежилое здание гаража, расположенное на арендуемом участке.

Удивительно, но факт! С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ арендованный земельный участок бесплатно перешел в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме и истец перестал обладать полномочиями по распоряжению земельным участком.

Предприниматель обратился в суд с иском, требуя признать право собственности муниципалитета на гараж отсутствующим. Арендатор указывал, что зарегистрированное право нарушает права истца как арендатора земельного участка на использование этого участка по целевому назначению, поскольку делает невозможным строительство пристройки к торговому зданию. Также истец ссылался то, что гараж по своим характеристикам не является объектом недвижимости.

Арбитражные суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении требования, посчитав, что арендатор избрал ненадлежащий способ защиты права. В частности, суды со ссылкой на пункт 52 постановления Пленумов высших судов от А арендатор, пользующийся участком, не может оспаривать титул собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим.

Отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, ВС указал на необходимость рассмотрения заявленных требований по существу.

Вторая кассация обратила внимание на следующее:



Читайте также:

  • Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию
  • Низкий процент ипотеки рязань
  • Бланк формы договора купли-продажи земельного участка
  • Был открыт кран затопили соседей