Главная | Диплом договор купли продажи недвижимости и его особенности

Диплом договор купли продажи недвижимости и его особенности

Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации п.

Оглавление

Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости за исключением продажи жилых помещений считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю ст. Как следует из действующего гражданского законодательства ст. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали нотариальной формы.

Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами ст.

Купля-продажа недвижимости

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки.

В частности, в подобных случаях возможно применение статьи ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Удивительно, но факт! Однако в отличие от иных правоприменительных актов, акт государственной регистрации не содержит таких традиционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости 2. Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Данное в законе определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа. Вместе с тем анализ научных работ свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом среди ученых нет единства.

Государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, то есть рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае.

Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении. Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения.

К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты. Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты п.

Так же к третьей группе можно отнести и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс, оно тоже является недвижимостью ст. Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств.

Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия. По формам собственности недвижимые вещи разделяются на: В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя: По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд недвижимое имущество в жилищной сфере и нежилой фонд.

Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.

Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса , и вещи, которые созданы руками человека здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

По характеру и целям использования в гражданском обороте по принципу зонирования недвижимые вещи можно классифицировать на: Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия.

Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях например, в качестве офиса необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений.

Ниже можно привести перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты: В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома.

Удивительно, но факт! Каждая сторона имеет права и обязанности:

Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение. В случае общей собственности объект права - указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте.

Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома конструкции, оборудование, общие помещения. Например можно отметить земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые ограничены в обороте п. Полный перечень таких объектов содержится в Указе Президента РФ от В перечень, в частности, входят: Во вторую очередь - это изъятые из оборота земельные участки п.

Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости. Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется соответствующими органами, с записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП , в соответствии с Федеральным законом от Соответственно, обращаясь к ст.

Это единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке п. В установленных законом случаях регистрировать сделку по купле-продаже недвижимости необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки это момент её государственной регистрации, а не момент её подписания или даже нотариального удостоверения. Подписанный договор - это еще не заключенный договор, по нему никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость.

В статье ГК РФ указано, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - это совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки.

Общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме ст. И только в установленных ГК РФ случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным.

Дипломная работа — пример

Из этого можно сделать вывод, что регистрация сделки - не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости, является обязательность перехода права собственности к покупателю ст. Данное правило действовало до 1 марта года и было отменено Федеральным законом от Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права.

Удивительно, но факт! В этой сфере возникло много острых, дискуссионных проблем, которые необходимо решать.

Регистрация сделки не заменяет регистрацию перехода права собственности на её основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность обязательство должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства заключения договора.

Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении ст. Если сторонами договора не исполнена установленная законом обязанность по передаче предусмотренного условиями договора имущества, такой договор является незаключенным1.

Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться как простая обязанность. При просрочке по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес , и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков ст.

Во-вторых, срок исполнения может быть "условием исполнения", если из содержания договора следует, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор при нарушении определенного в нем срока продавец вправе исполнить только с согласия покупателя п.

Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. Однако, при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило см. Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить обязательство к натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается.

Удивительно, но факт! От такого положения пострадают только граждане, что внесет в наше нелегкое экономическое положение излишнюю сумятицу в обществе и приведет в конечном счете к тому, что все-таки рано или поздно придется отказаться от данных норм.

Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия передачи объекта можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства , то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства. Термин "передача" в самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект недвижимое имущество поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому.

В результате передачи первоначальный обладатель вещи продавец утрачивает ее, а другой покупатель - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только "вручение вещи приобретателю" такой вывод следует из правила ч. Вещь считается крученной покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица п. Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи п.

Удивительно, но факт! Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости.

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче п. Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Только после передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества ст.

Норма части 2 пункта 1 статьи ГК, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе или договоре может быть предусмотрено иное.

Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение.

Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли - продажи, Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя п.

Общее правило о риске сформулировано в статье ГК РФ: Несколько иначе сформулирована норма пункта 1 статьи ГК, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определен и другой момент.

Есть все основания считать, что момент исполнения продавцом обязанности передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость - предмет договора купли - продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество. Риск случайной гибели вещи означает опасность угрозу наступления будущего ущерба вследствие произошедших в проданной вещи изменений под влиянием внешних факторов или внутренних свойств самой вещи, не относящихся к недостаткам вещи.

Практически риск случайной гибели имущества в договоре купли - продажи означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель повреждение имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем.

Если же такой риск несет продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта г.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря г. Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября г. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации п. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества т. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым[24]. По мнению других авторов, незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом".

К примеру, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 февраля г. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от Жилищный кодекс Российской Федерации от Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от Уголовный кодекс Российской Федерации от Федеральный закон от Приказ Росрегистрации от Указ Президента РФ от О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов: О мерах по продаже не завершенных строительством объектов: Постановление Правительства РФ от О порядке определения нормативной цены земли: Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Следовательно, при регистрации права собственности на квартиру не были нарушены требования какого-либо правового акта.

С точки зрения регистрационной техники, установленной законодательством, порядок регистрации был соблюден, что подтвердил в судебном заседании и представитель БТИ.

Рекомендуем к прочтению! Документв для проведения тендера

Объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи, данное в ст. Незавершенный объект строительства может быть самостоятельным предметом купли-продажи недвижимости - такой позиции придерживается ВАС РФ в своем письме от 14 ноября 97 г.

Удивительно, но факт! В постановляющей части такого разрешения должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности; или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника.

Однако объект этот до момента государственной регистрации не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им и именно это право подрядчик передает по окончании строительства заказчику, имеющему до завершения строительных работ обязательственное право требование по отношению к своему контрагенту. Получив завершенный строительством дом в свое владение, заказчик может стать собственником, но только обратившись за регистрацией права собственности в уполномоченный на проведение регистрации орган.

Таким образом, весь дом может находиться в собственности одного лица лишь в том случае, если за ним зарегистрированы в собственность все квартиры этого дома либо если весь дом зарегистрирован за одним собственником и при этом ни на одну из квартир дома право собственности не зарегистрировано за третьим лицом.

Если же квартиры дома принадлежат разным собственникам, регистрация права собственности на весь дом за одним лицом, иногда производимая регистрирующими органами, представляется неправомерной. В ходе судебного заседания это было признано и представителем БТИ. Из представленной суду справки, выданной БТИ г. Рязани, следует, что В.

Акционерное общество - подрядчик по договору являлось одновременно участником обязательств двух видов: Названные обязательства имели равную юридическую силу, не зависели одно от другого так как исполнение каждого из них не было обусловлено исполнением другого обязательства и подразумевали аналогичный способ исполнения - передачу квартир в собственность кредиторов. В этой ситуации заказчик утратил на спорную квартиру все права и сохранил лишь возможность требовать от подрядчика возмещения причиненных ненадлежащим исполнением договора строительного подряда убытков.

Суд тем не менее удовлетворил исковые требования акционерного общества, признав незаконной регистрацию права собственности на квартиру за В. Таким образом, суд пришел к выводу, что имело место нарушение установленного порядка проведения регистрации прав на недвижимое имущество.

Вынесенное решение было обжаловано в областной суд, однако оставлено последним без изменений. Статьей 16 Закона определен круг лиц, управомоченных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа правовые нормы этой статьи подлежат применению, если в статьях главы IV Закона не установлены особые правила регистрации.

Исходя из указания, содержащегося в п.

Удивительно, но факт! По договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Заметим также, что ст. Договор купли-продажи жилых помещений 2. С принятием Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Жилые помещения квартира, дом, часть дома или квартиры и т.

Это происходит по той простой причине, что жилищный сектор является относительно стабильным в сфере спроса и предложения, кроме того, сделки купли-продажи с нежилыми помещениями, как правило осуществляют крупные субъекты хозяйственной деятельности, и делают они это достаточно редко по сравнению с куплей-продажей жилых помещений.

Несоблюдение письменной формы таких договоров влечет их недействительность. Кроме того, из текста указанной нормы следует, что данный договор не требует обязательно нотариального удостоверения, так как государственная регистрация перехода прав делает его излишним Поскольку договор купли-продажи жилого помещения является разновидностью обычного договора купли-продажи, сторонами по такому договору будут также продавец и покупатель.

Продавцом может выступать любое юридическое или физическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности либо уполномоченное на заключение данного договора собственником помещения. По поводу покупателя следует отметить, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, для чего может сдавать это помещение гражданам для проживания на основании договора найма гл.

Использовать жилое помещение под офис или для размещения промышленных производств запрещается. Размещение в жилом помещении служб юридического лица допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В случае если стороной по договору купли-продажи квартиры является юридическое лицо, то указывается наименование юридического лица, фамилия имя и отчество должностного лица, а также на каком основании устав или доверенность он действует от имени организации.

Наиболее часто сторонами договоров купли-продажи жилого помещения выступают физические лица. В договоре указывается полное имя, фамилия и отчество гражданина, а также адрес его постоянного места жительства. Обязательным условием участия гражданина в договорах отчуждения жилого помещения является его дееспособность. Недееспособные граждане тоже могут быть участниками сделок, но в таком случае их интересы представляют родители если сторона договора - несовершеннолетние дети или другие лица, официально назначенные опекунами над участвующей стороной.

Опекунские советы также выдают согласие на совершение сделки от имени несовершеннолетнего. Все это, по моему мнению, обусловлено тем, что необходима дополнительная проверка полномочий представителя. Довольно часто на практике встречаются случаи, когда договор заключается не непосредственно собственником имущества или его приобретателем, а их представителями48, полномочия которых должны быть оформлены в соответствии с законодательством. Для доверенностей на право заключения договора купли-продажи жилого помещения законом установлена нотариальная форма удостоверения.

В доверенности должно быть четко оговорено, какие действия поручено совершить. В договоре также обязательно указывать номер доверенности, когда выдана, от кого выдана и каким нотариусом удостоверена.

Определение жилого помещения как объекта недвижимости обусловливает его специфическую черту - прочную связь с землей, то есть конкретное, неизменяемое место нахождения, особую ценность, непотребляемость в процессе использования. Поэтому существенным условием данного договора является четкое определение его места нахождения.

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Отсутствие этих данных влечет за собой недействительность договора. Также в договоре должна быть характеристика жилого помещения, то есть необходимо указать общую площадь помещения, жилую площадь, а также количество комнат, из которых оно состоит. Эти данные, как правило, выдают в виде справки в бюро технической инвентаризации по месту нахождения дома. В справке кроме вышеуказанных данных также указывается и инвентаризационная стоимость жилого помещения с учетом износа на год совершения сделки.

Дипломная работа

Одной из особенностей договора купли-продажи жилых помещений является положение ГК, согласно которому обязательно указание в договорах купли-продажи жилого помещения перечня лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него если таковые имеются.

Это обусловлено тем, что в ст. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.



Читайте также:

  • Консультации юриста в бутово
  • Договор купли продажи земельного участка заполненный пример
  • Живу с парнем у него ипотека
  • Закон о возврате прав досрочно 2017