Главная | Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проблема и пути их решения

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проблема и пути их решения

Урегулирование такой проблемы возможно только с помощью правоприменительной практики. Следующая проблема, с которой сталкиваются органы юстиции, это регистрация перехода права на возводимое недвижимое имущество ст. Органы юстиции создавались прежде всего для недопущения нарушения прав физических и юридических лиц. Именно поэтому в Законе о регистрации прав на имущество четко закреплены основания, по которым выносятся решения по отказу в государственной регистрации.

В этом случае приходится рассматривать право собственности не на сам объект недвижимого имущества, а на использованный при его создании комплекс имущества, включая материалы, необходимые при строительстве.

Данная проблема не получила однозначного решения. Суть ее заключается в том, что создатель недвижимости до государственной регистрации обладает правами и исполняет обязанности, присущие собственнику. Так, создатель недвижимости несет ответственность за абсолютную защиту, содержание, необходимость возмещения причиненного вреда и т.

На практике с подобным имуществом осуществляются сделки по его отчуждению[8]. Однако квалифицировать такое право в качестве самостоятельного нельзя.

Современная российская правовая система не относится к числу таких правопорядков. Между тем в российском праве с конца г. Следовательно, отечественная регистрационная система может быть охарактеризована как полупозитивная.

Удивительно, но факт! Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя.

В зависимости от организации системы органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость, регистрационные системы можно разделить на административные когда регистрация осуществляется в специальном органе исполнительной власти либо, что вполне возможно помыслить, специализированной частной организации, которой "на аутсорсинг" государство передало функцию ведения реестра и судебные в этом случае реестр ведется в судебном учреждении.

Преимущество последнего типа регистрационной системы заключается в том, что лицо, ведущее реестр, не только осуществляет его текущее "техническое" обслуживание то есть собственно внесение записей , но и может разбирать споры между лицами, чьи права внесены в реестр, и лицами, претендующими на это. Российская регистрационная система является административной.

ЭЛЕКТРОННЫЕ КНИГИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Рассмотрение споров между частными лицами по поводу прав на недвижимое имущество, а также между частными лицами и органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется судами - какой-либо административной процедуры для этого не предусмотрено. Принципы, лежащие в основе российской регистрационной системы 1.

Существует, впрочем, и принадлежащий И. Базанову термин "вотчинный режим", который хотя весьма точен, но несколько архаичен см.: Вотчинный режим в России. Дословная модернизация этого термина в "вещный режим" вотчинное право - вещное право не даст решительно ничего, так как слово "вотчинный" демонстрирует главную особенность режима - его приложение к сфере недвижимого имущества вотчин.

Другой термин - "ипотечное право" - также неприемлем, так как для современного юриста, ориентирующегося на названия нормативных актов, он будет означать нормы, регулирующие залог недвижимости что, впрочем, само по себе не совсем точно ср.: Основные начала ипотечного права.

Бабкин предложил именовать совокупность норм о регистрации прав на недвижимость формальным правом Бабкин С. Основные начала организации оборота недвижимости. Неудачность этого термина состоит в том, что из него неясно, что же имеется в виду, и он тем самым требует отдельного пояснения. Термин, предлагаемый нами, хотя и имеет в своей основе латинизм, более понятен, чем термин "формальное право".

Во-первых, это так называемый принцип внесения, то есть обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него п.

Во-вторых, принцип открытости реестровых данных п. В-третьих, российскому законодательству известно и начало легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона ст. И четвертый принцип, который может быть обнаружен в нормах действующего Закона о регистрации ст. Под специалитетом ЕГРП следует понимать, во-первых, необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую заявляются к регистрации, и, во-вторых, тождество объекта недвижимости и его описания, изложенного в реестре.

Такое понимание специалитета выражено в ст. N ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости ", в соответствии с которой в Реестре должно содержаться указание на "сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства". Такое значение принцип специалитета имел там, где допускалась так называемая генеральная ипотека, то есть установление залога на все имущество должника ср.: Однако указанные начала вовсе не составляют полный перечень принципов регистрационного режима.

Сама суть установления регистрационного режима заключается не столько в регистрации ради самой регистрации, сколько в придании зарегистрированным правам свойства достоверности для всех третьих лиц. Иными словами, только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи.

Легко заметить, что этот принцип неизбежно вытекает из принципа внесения, принципа легалитета и принципа открытости реестра и является их логическим продолжением, коль скоро а все права на недвижимости должны быть внесены в реестр, б орган, ведущий реестр, проверил правомерность возникновения заявленных к регистрации прав, а в если любое третье лицо может быть допущено к реестровым сведениям о правах на недвижимую вещь, то для этих лиц сведения реестра должны быть признаны достоверными.

И еще один принцип, о котором мы не упомянули и который практически не выражен в действующем российском гражданском праве: Практическое значение этого принципа заключается в том, чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченных прав на одну и ту же недвижимость. Вообще дореволюционные исследователи вотчинного режима придавали старшинству вотчинных прав колоссальное значение.

К примеру, сохранению очередности права в реестре способствовал ряд весьма интересных мер: Итак, мы имеем следующую систему принципов иммобилиарного регистрационного режима: Но не все эти принципы имеют равное значение для организации регистрационного режима: К основополагающим принципам, на наш взгляд, следует отнести начала внесения, легалитета, открытости и публичной достоверности; начала специалитета и старшинства относятся к дополнительным принципам.

Впрочем, существуют и иные взгляды на систему начал регистрационной системы. Фрейтаг-Лоринговен предлагал следующую систему начал вотчинного права: Составители проекта российского Вотчинного устава далее - ВУ назвали в качестве главных оснований вотчинной системы следующие принципы: Существование "внереестровых" прав само по себе не может опровергнуть принцип публичной достоверности, так как достоверность реестра является не объективной собственник - только тот, кто записан в реестре , а субъективной для лица, добросовестно положившегося на запись в реестре, она предполагается истинной.

Кроме того, изучение германского, швейцарского, австрийского опыта также свидетельствует о том, что соответствующие правопорядки допускают существование "внереестровых" прав, но этот факт никогда не умалял возможность констатации публичной достоверности поземельных книг. The principles of German Civil Law. Самойлова - о том, что в законе отсутствует упоминание о таком способе приобретения права собственности, как отклонение виндикационного иска, - по меньшей мере странно, ведь этому посвящен абз.

В нем идет речь именно о праве собственности приобретателя! Суды также не сомневаются в том , что эффект абз. Но и это затруднение успешно преодолено судебной практикой см.: Причем не только на недвижимую об этом прямо говорится в тексте ГК РФ , но и на движимую ср.: Это обусловливает необходимость принятия единого закона о государственной регистрации прав и кадастровом учете, который придет на смену Федеральному закону о государственной регистрации, а также необходимость одновременного внесения изменений в ряд иных законодательных актов.

В процессе проведения реформы системы регулирования оборота недвижимости необходимо решить следующие задачи Завьялов А. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере Республики Татарстан г. Казань и близлежащие районы 2. Управление осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности Об Управлении Росреестра. В году зарегистрировано более тысяч прав и сделок с недвижимым имуществом - наибольшее за все годы регистрационной деятельности количество зарегистрированных прав и сделок, управление посетило свыше двух миллионов заявителей.

В году управлением удержан рекордный уровень года и зарегистрировано почти тысяч прав и сделок с недвижимостью. Традиционно государственная регистрация прав и сделок с жилыми помещениями составляет почти 60 процентов от общего количества регистрационных действий, продолжается значительный рост количества зарегистрированных ипотек.

По итогам года управлением зарегистрировано более 80 тысяч ипотек в докризисном году количество зарегистрированных ипотек было всего около 46 тысяч. В году обозначилась тенденция по увеличению количества договорной ипотеки почти в 2 раза. Сумма кредитных средств, обеспеченных ипотекой за прошедший год, составила почти млрд. Среди зарегистрированных прав и сделок встречаются случаи приостановления государственной регистрации прав и сделок.

Приостановление государственной регистрации прав регламентируются ст. Проведенный анализ позволяет классифицировать случаи приостановления государственной регистрации, условно разделив наиболее типичные на несколько видов.

Случаи приостановления государственной регистрации, когда в договоре купли-продажи, мены, договоре залога ипотеки , как последующем, так и предшествующих, то есть в любом договоре, подлежащем государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации отсутствуют те условия, которые ГК РФ относит к существенным условиям договора.

На практике не соблюдаются чаще всего следующие существенные условия: Не указана или указана неправильно цена договора в одном из экземпляров или в нескольких экземплярах договоров.

В соответствии с п. В соответствии со ст. Хранение одного экземпляра договора-оригинала требуется для того, чтобы в случае или порчи, или потери, или утраты по иным основаниям оригинала документов - договоров у сторон сделки, стороны могли обратиться в регистрационную службу. В случае, если сторонам потребуется по каким-то причинам копия-дубликат этого договора, этот экземпляр копии-дубликата подшивается в ДПД дело правоустанавливающих документов.

Копия-дубликат договора хранится в архиве еще и для того, чтобы в случае обжалования заявителем в судебном порядке отказа в государственной регистрации, суд мог запросить ДПД для того, чтобы решить, законным или незаконным был отказ, то есть ДПД признается в качестве доказательства в суде, а договор является неотъемлемой его частью. ДПД также может потребоваться для прокурорской проверки деятельности органов по регистрации; оно может быть изъято следователем в установленном законом порядке в случае обращения заявителей в правоохранительные органы по тем или иным причинам.

Удивительно, но факт! Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя.

Поэтому существенные условия должны быть определены, как того требует ст. Стоит отметить, что приобретения права собственности по давности возможно не только права собственности [1, с.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Это поднимает вопрос о том насколько необходимо увеличить объем информации вносимый в ЕГРН. Актуален вопрос о том необходимо ли вносить в ЕГРН возражения лиц относительно давностного владения и пользования недвижимой вещью; сведения о наличии претензий относительно объекта недвижимости, которые существуют до обращения в суд.

Ситуация с полнотой сведений усугубляется в сфере земельных отношений. Зачастую при введении в гражданский оборот земельного участка предоставленного ранее, чем была введена обязательная государственная регистрация, возникают споры по определению границ земельных участков.

Читать популярные статьи на сайте

При этом, исходя из исследования более развитых правопорядков замысел введения государственной регистрации заключался именно в обеспечении публичных интересов правопорядка [5, c. Государственная регистрация имеет место быть во всех крупнейших правопорядках романо-германской правовой семьи. Однако есть существенные различия, исходя из которых, в зависимости от предмета регистрации, можно выделить французскую и немецкую системы.

Предметом государственной регистрации во Франции прежде всего является сделка, вследствие которой произошел переход права собственности. То есть, двустороннее волеизъявление лиц в отношении перехода права собственности порождает этот переход только для самих сторон сделки.

Исторически она связана с созданием поземельных книг для каждого земельного участка в электронном режиме используются до сих пор , состоящих из трех разделов: То есть, в данном случае имеет место не регистрация юридического факта, а регистрация его последствия к примеру, непосредственного перехода права собственности. Поэтому в контексте данной системы регистрируются не только последствия сделок, но и результаты иных юридических фактов к примеру, универсального правопреемства [9]. Калининграда об освобождении от ареста административного здания и зданий складов, а также о признании права собственности на это имущество.

Удивительно, но факт! Разрешение этой коллизии возможно на основе принципа публичной достоверности:

Суд кассационной инстанции состоявшиеся судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию по следующим основаниям. В соответствии со ст. Несмотря на то что применение ст. Долгое время распространенным было мнение о том, что право собственности инвестора на недвижимое имущество, возводимое за счет сделанных им инвестиций, возникает у него без внесения каких-либо записей в ЕГРП.

Это суждение имеет формальную основу в положениях ст. В сочетании с п. А если таких лиц несколько, то между ними возникает долевая собственность на недвижимую вещь, созданную за их счет. По всей видимости, именно рассуждения такого рода легли в основу диковинной юридической конструкции — долевого участия в строительстве недвижимого имущества, суть которой заключается в том, что инвесторы финансируют строительство недвижимости пропорционально той доле, которую они хотят получить в данном объекте и которая, как правило, соответствует конкретному помещению в здании.

При определенных условиях в долевом строительстве можно увидеть некий аналог простого товарищества, т. Однако это справедливо только для тех случаев, когда товарищи действительно участвуют в общей деятельности.

Удивительно, но факт! Пункт 24 Правил гласит:

На практике же в подавляющем большинстве участники долевого строительства не принимают никакого участия в строительстве дома — они лишь уплачивают лицу, организующему строительство застройщику , денежные средства, составляющие стоимость соответствующего помещения.

В связи с этим довольно скоро было признано, что договорные отношения между застройщиком и инвесторами дольщиками — это отношения не товарищеского, а синаллагматического типа, обязательства застройщика и инвестора являются встречными по отношению друг к другу. Впрочем, ни первый, ни второй документы не содержат внятного ответа на интересующий нас вопрос о природе долевого участия.

Совершеннейшую абсурдность конструкции участия в долевом строительстве подчеркивает то обстоятельство, что инвесторы, которые вроде бы должны оплатить строительство дома, заключают договор не между собой и тогда это было бы типичнейшее товарищество , а с застройщиком, причем не один, а столько, сколько было привлечено дольщиков. Обязанностями застройщика же являются завершение строительства и передача в собственность дольщика помещения в возведенном здании.

При этом право собственности на переданное имущество возникает у дольщика… первоначальным способом! Последнее представляется совершенно невозможным в нормальном правопорядке, ведь у дольщика нет и не может быть прав на земельный участок, на котором возводится здание. Здесь необходимо небольшое отступление, связанное с процессуальным значением исков о признании права.

Процессуальная наука выделяет два вида исков о признании права: Конститутивные иски о признании возможны тогда, когда это прямо допускается законом известны немногочисленные случаи допущения такого рода исков — это положения ст. Правоподтверждающие же иски о признании предъявляются тогда, когда у истца то право, за судебным признанием которого он обратился, к моменту разрешения спора имеется, но ответчик по каким-то причинам отрицает наличие у истца спорного права.

Именно для этого и нужен суд — чтобы внести ясность в правоотношения, констатировать, что право действительно принадлежит истцу. Однако уже в первой половине х гг. Это, по всей видимости, связано с некоторыми сомнениями, которые возникли у судов при ее применении.

Удивительно, но факт! В действующей редакции, напротив, можно обнаружить формальное исключение из принципа внесения, хотя, разумеется, вряд ли законодатель осознанно желал этого.

Так, эта концепция совершенно не объясняет, как долевая собственность инвестора на здание что вроде бы и имеется в виду в так называемом инвестиционном законодательстве преобразуется в право собственности на конкретное помещение в договоре а ведь именно помещение является предметом договора инвестора с застройщиком.

Одно помещение было предметом двух инвестиционных договоров, каждый из инвесторов исполнил свою обязанность по уплате застройщику денежной суммы. Здание не было построено до конца, застройщик впал в банкротство. Первый инвестор предъявил иск о признании права собственности на долю в строительстве, соответствующую оплаченному им помещению и то же сделали все другие участники инвестиционного проекта.

Удивительно, но факт! Самойлов почему-то настаивает на том, что в российском праве "принцип обязательного внесения связывает с моментом государственной регистрации как заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, так и возникновение права собственности у покупателя".

Что делать второму инвестору? Может ли он также потребовать признания за собой права собственности на объект незавершенного строительства? Остальные кредиторы застройщика подрядчики, налоговый орган, работники, кредиторы по деликтным требованиям не могут удовлетворяться из стоимости объекта незавершенного строительства а именно этот объект подчас и является главным и единственным активом застройщика. В особенно пикантную ситуацию попадают банки-залогодержатели, которые кредитовали застройщика под залог прав на земельный участок и объекта, строящегося на нем, ведь право собственности у инвесторов возникает первоначальным способом, следовательно, залогодержатель не может обратить свой иск об обращении взыскания на предмет залога против инвесторов.

В итоге в практике арбитражных судов стал развиваться иной взгляд на природу прав инвестора. В его основу легло очень простое соображение: Поэтому у инвестора есть права, которые принадлежат кредитору по обязательству передать индивидуально-определенную вещь: Разумеется, при таком взгляде на отношения застройщика и инвестора последний станет собственником причитающейся ему недвижимости не ранее, чем застройщик исполнит договор, а инвестор зарегистрирует свое право собственности в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество ст.

Следовательно, при таком — обязательственно-правовом — объяснении прав инвестора не может быть и речи об удовлетворении иска инвестора о признании права собственности на объект инвестиций так как такого права у инвестора нет, ведь он не стал собственником по правилам ст.

Рекомендуем к прочтению! получение взятки решения суда

И, разумеется, совершенно иным будет подход к удовлетворению требований кредиторов застройщика в деле о банкротстве застройщика: Какой из этих двух подходов — вещно-правовой или обязательственный — верный? На мой взгляд, нет никаких сомнений, что второй из них полностью соответствует последним тенденциям развития законодательства об инвестициях в строительство недвижимости. Я имею в виду Федеральный закон от 30 декабря г. В первом из упомянутых законодательных актов устанавливается специальная мера защиты прав инвесторов в строительство многоквартирных домов — законный залог инвесторов на объект, возводимый за их счет, т.

Это законоположение делает совершенно беспочвенными любые рассуждения о праве собственности инвестора на объект строительства, так как отечественное гражданское право не допускает соединения в одном лице собственника и залогодержателя.

Второй из упомянутых актов — поправки в Федеральный закон о банкротстве — еще жестче подчеркивает обязательственную природу требований инвесторов к застройщику, вводя, во-первых, специальные процедуры и условия удовлетворения этих требований, а также устанавливая приоритет данной группы кредиторов перед иными кредиторами.



Читайте также:

  • Образец договора купли-продажи земельного участка в общедолевой собственности