Главная | Заключение договора аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства

Заключение договора аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства

Поменялись условия продления аренды на участок под строительством

С одной стороны, п. Реализации этого принципа должно служить и указание п. С другой стороны, предъявление требования об изъятии путем выставления на публичные торги объекта незавершенного строительства является именно правом, но не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен указанный объект.

Причем в случае, если такое требование не будет предъявлено в течение 6 месяцев, возникает вопрос о возможности применения вновь пп. В связи с этим заметим, что в п. При этом значение данного указания, а тем более - установленного для реализации 6-месячного срока, становится неясным, с учетом того, что иных вариантов развития событий не предлагается.

Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал. Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях.

Удивительно, но факт! Краткий анализ законодательной номы:

Коллегия судей пришла к выводу, что если на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, то статья ГК не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка вне зависимости от факта расторжения договора аренды.

Первичным при разрешении подобных споров является ответ на вопрос, правомерно ли возведен объект недвижимости. При этом факт регистрации прав на объект недвижимости значения не имеет.

Аренда земли под объектом незавершенного строительства: что следует учитывать?

ВС также подчеркнул, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. В то время как завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ позволяет отнести объект к объекту незавершенного строительства.

Рассматривая данный спор, вторая кассация сослалась и на ряд правовых позиций ВАС РФ в отношении прав арендаторов в случае прекращения договоров аренды. В частности, было указано следующее: При этом возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора постановление Президиума ВАС РФ от Он признал незаконным бездействие администрации и обязал ее принять решение о предоставлении участка в аренду на три года.

Во-первых, апелляция не согласилась с истечением срока на обжалование. Администрация бездействовала с 24 января г. А значит, обратившись в суд 29 апреля г. Из этого апелляционный суд сделал вывод, что данная норма распространяется не только на собственников, но и на владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 1 марта г.

Другие обзоры партнёра

На это указывает и п. В нем сказано, что если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в реестре, то собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, может предоставить иные документы, удостоверяющие права заявителя на объект. А это значит, что для продления аренды не обязательно быть собственником недостроенного объекта.

Удивительно, но факт! Действительно, согласно действующему законодательству, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы. На что нужно обратить внимание.

Удивительно, но факт! Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях:

Если вы заключили договор аренды до 1 марта года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи Если же вы получили участок в аренду после 1 марта года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 один раз. Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет. Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят. Кроме того, согласно пункту 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования таким земельным участком.

Удивительно, но факт! Иными словами, если ваше право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то вы можете рассчитывать на продление договора без участия в аукционе.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором возводился такой объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону. Вместе с тем если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует например на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.

Таким образом, сам по себе факт прекращения земельных правоотношений, связанных с объектом незавершенного строительства например истечение срока действий договора аренды земельного участка , при условии их оформления до начала строительства и получения необходимых для начала строительства документов не является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Приведенная правовая позиция сохраняет свою актуальность до настоящего времени, о чем свидетельствует анализ судебной практики см.

Следует отметить, что согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью объектом незавершенного строительства необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы пункт 1 статьи ГК РФ.

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью пункт 1 статьи ГК РФ.

Судьба земли под объектом незавершенного строительства

Таким образом, появляется проблема возможности отнесения объекта к категории объектов незавершенного строительства и необходимости установления признаков самовольной постройки, наличие которых препятствует возникновению права собственности на него с учетом требований и ограничений, установленных статьей ГК РФ. Суды установили, что фундаментные работы завершены только у одного объекта из семи. В связи с этим суды пришли к выводу о том, что основания для квалификации этих объектов незавершенного строительства в качестве самостоятельной недвижимой вещи отсутствуют.

Правительство Севастополя обратилось в суд, ссылаясь на то, что указанного объекта на земельном участке не имеется. Из анализа указанных судебных актов можно сделать вывод о том, что суды при рассмотрении вопроса, связанного с государственной регистрацией права собственности либо признанием права собственности на объект незавершенного строительство, исследуют вопросы, связанные с физическими свойствами объекта незавершенного строительства фактическое наличие, движимое либо недвижимое имущество , в том числе отклонение от проектной документации, и отсутствием оснований для признания соответствующего объекта самовольной постройкой, что является отличительной особенностью рассматриваемой категории судебных споров.

Пункт 2 статьи ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, проводится, в частности, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности статья Статья ГК РФ устанавливает последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, однако правила этой статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства статья Следует отметить наличие законодательного пробела в части возможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, который компенсируется судебной практикой, однако ранее этот вопрос решался высшими судебными инстанциями по-разному.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря года N ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" далее - Закон N ФЗ.

Удивительно, но факт! Во-первых, апелляция не согласилась с истечением срока на обжалование.

Верховный Суд Российской Федерации использовал иной подход к решению этого вопроса. Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля года N В, при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с существующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ в настоящее время утратила силу, вместо указанной статьи применяется статья В этом случае фактически имело место расширительное толкование нормы без каких-либо ограничений, обусловленных свойствами объектов недвижимого имущества.

Удивительно, но факт! Юристы шутят Часто задают вопрос, что делать, если срок действия договора аренды земельного участка например под ЛПХ истек, и он не был продлен например, забыли это сделать или по уважительной причине , пролонгация договора не предусмотрена, а на участке выстроен объект незавершенного строительства разрешение на строительство действует , при этом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства не проведены.

Таким образом, в силу пункта 3 статьи 28 Закона N ФЗ заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом. В остальных случаях Верховный Суд Российской Федерации в настоящее время придерживается позиции о невозможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, за исключением указанного в законе случая см.

В связи с этим в настоящее время единственным возможным вариантом оформления земельных правоотношений, связанных с объектом незавершенного строительства, является заключение договора аренды земельного участка.

Удивительно, но факт! Также можно констатировать наличие пробела в части установления ограничения действия пункта 2 статьи ГК РФ, предусматривающего возобновление договора на неопределенный срок по его истечении, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя; 2 принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.

Исходя из изложенного очевидно, что существуют особенности правового режима объектов незавершенного строительства и оформления права аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, в связи с чем необходимо отметить следующее.



Читайте также:

  • Право на обязательную долю в наследству
  • Залогодателем при ипотеке может быть
  • Эцп ключ для сдачи налоговой отчетности